Genehmigung nötig? Das musst du beim Einbau in der Mietwohnung beachten
Du planst, deine Mietwohnung ein wenig gemütlicher oder moderner zu gestalten? Vielleicht denkst du über neue Fliesen im Bad, einen eingebauten Kleiderschrank oder elegante Deckenstrahler nach? Viele solcher Verschönerungen und Veränderungen klingen harmlos – doch beim Wohnen zur Miete ist nicht alles erlaubt, was gefällt. Was genau darfst du als Mieter oder Mieterin selbst entscheiden, und wann musst du deinen Vermieter oder deine Vermieterin vorher fragen? Genau darum geht es in diesem Beitrag. Spoiler: Es lohnt sich, vor dem ersten Hammerschlag informiert zu sein – denn unerlaubte Änderungen können teuer werden!
Was zählt überhaupt als bauliche Veränderung?
Bevor wir darüber sprechen, wann eine Genehmigung nötig ist, sollten wir klären, worüber wir hier eigentlich sprechen. Eine bauliche Veränderung ist mehr als nur ein neues Möbelstück oder ein anderes Wandregal. Es handelt sich um Veränderungen an der Substanz der Wohnung – also alles, was mehr ist als „normale“ Nutzung.
Ein paar einfache Beispiele:
Die Faustregel: Alles, was dauerhaft in die Bausubstanz eingreift, zählt als bauliche Veränderung – und braucht eine vorherige Genehmigung vom Vermieter oder der Vermieterin.
Darf ich als Mieter Veränderungen vornehmen?
Ja, du darfst – aber nicht alles und nicht ohne Weiteres. Die Freiheit zur Umgestaltung ist in Deutschland durch das Mietrecht geregelt. Dabei heißt es vor allem: Du darfst die Wohnung so nutzen, wie es dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Alles, was darüber hinausgeht, erfordert in der Regel eine Zustimmung.
Diese Maßnahmen brauchen in der Regel keine Genehmigung:
Diese Maßnahmen benötigen fast immer eine Genehmigung:
Achtung: Ein „Einverständnis auf Zuruf“ reicht nicht. Wer Veränderungen am Mietobjekt plant, sollte sich das immer schriftlich bestätigen lassen.
Warum ist eine Genehmigung so wichtig?
Wussten Sie, dass Sie im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen bleiben – sogar beim Auszug? Eine ungenehmigte Maßnahme kann dazu führen, dass der Vermieter verlangt, alles wieder in den Ursprungszustand zu versetzen. Das gilt selbst dann, wenn die Veränderung objektiv eine Verbesserung darstellt.
Je nach Maßnahme kann das:
Was passiert mit Einbauten beim Auszug?
Je nachdem, ob der Vermieter einer Veränderung zustimmt – und wie diese Zustimmung aussieht – ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen für deinen Auszug:
Ohne Genehmigung:
Dein Vermieter kann verlangen, alles zurückzubauen. Das betrifft auch hochwertige oder energieeffiziente Verbesserungen.
Mit Genehmigung, aber ohne Übernahmevereinbarung:
Hier darf der Vermieter sagen: „Danke für den Einbau – aber du musst es trotzdem mitnehmen.“
Mit Genehmigung und Übernahmevereinbarung:
Im besten Fall wird im Vorfeld schriftlich vereinbart, dass:
Diese Vereinbarung ist besonders empfehlenswert bei teuren Einbauten wie einer neuen Küche oder einem hochwertigen Boden.
Was tun bei Uneinigkeit mit dem Vermieter?
Nicht immer ist der Vermieter begeistert von deinen Modernisierungsplänen. Manchmal wird eine Genehmigung verweigert – und das auch zu Recht.
Ein Beispiel:
Du möchtest in einer Altbauwohnung die Zimmerdecke abhängen, um moderne Spots zu installieren. Der Vermieter lehnt ab, weil historische Stuckverzierungen beeinträchtigt würden. In solchen Fällen überwiegt das Interesse des Eigentümers an der Erhaltung des Wohnwertes – und du musst leider auf deine Spots verzichten.
Unser Tipp:
Wenn du eine gute Idee hast – etwa die Erneuerung von Sanitäranlagen oder mehr Energieeffizienz – argumentiere mit konkreten Vorteilen. Sinnvoll ist auch, wenn du handwerkliche Arbeiten durch Profis und nach geltenden Normen durchführen lässt.
Wie holt man die richtige Genehmigung ein?
Am besten gehst du schriftlich vor. Beschreibe präzise, was du vorhast – idealerweise mit Grundriss, Skizze, voraussichtlichen Kosten und der Angabe, wer die Arbeit ausführt.
Ein Beispieltext:
„Sehr geehrter Herr/Frau XY,
ich beabsichtige, in der Mietwohnung in der Musterstraße 1, 12345 Beispielstadt, die alte Duschkabine gegen eine barrierearme, moderne Dusche auszutauschen. Der Einbau erfolgt durch die Firma Sanitär-Profi GmbH. Ich bitte Sie um schriftliche Genehmigung dieser Maßnahme.“
Besondere Fälle: Was ist mit barrierefreiem Umbau oder gesundheitlich nötigen Maßnahmen?
Manchmal geht es nicht um Geschmack, sondern um medizinische oder altersbedingte Gründe. Muss der Vermieter hier mitspielen?
Die Antwort lautet: Meistens ja – wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.
Beispiel: Du benötigst einen Handlauf in der Dusche wegen eingeschränkter Mobilität. Hier ist der Vermieter verpflichtet, deiner Bitte nachzukommen – sofern die bauliche Maßnahme verhältnismäßig ist. Der Einbau einer Hebebühne auf dem Balkon hingegen ist in Mietwohnungen schwer durchzusetzen.
Besser vorher fragen: Welche Risiken du ohne Genehmigung eingehst
Auch wenn du handwerklich begabt bist oder deine Wohnung gerne individuell gestalten möchtest – der Mietvertrag und das Mietrecht setzen dir Grenzen. Wer ohne Zustimmung baut, riskiert:
Darum unser Rat: Lieber einmal zu viel gefragt als einmal zu viel selbst entschieden.
Was darfst du ohne Zustimmung selbst verändern?
Damit du nicht bei jeder kleinen Veränderung zittern musst, hier eine Liste mit Dingen, die du in der Regel eigenständig entscheiden darfst. Natürlich vorausgesetzt, du gehst sorgsam mit der Wohnung um:
Übrigens: Manche Mieter:innen glauben, auch bei einem Wasserschaden einfach selbst renovieren zu dürfen. Doch gerade bei Feuchtigkeit oder Schimmel musst du besonders vorsichtig sein. Mehr zu deinen Rechten in solchen Fällen findest du z. B. hier in unserem Beitrag
Rechte und Pflichten bei Schimmel in der Mietwohnung.
Fazit: Umbauen als Mieter – ja, aber mit Bedacht
Deine Mietwohnung soll sich wie ein Zuhause anfühlen – das ist völlig verständlich. Doch alle größeren Veränderungen sollten mit dem Vermieter oder der Vermieterin abgesprochen und schriftlich festgehalten werden. So schützt du dich vor unerwarteten Kosten, Ärger zum Vertragsende oder rechtlichen Problemen. Besonders bei dauerhaften Eingriffen, wie Elektroarbeiten, Einbauten oder baulichen Anpassungen, ist eine Genehmigung nicht nur fair – sie ist gesetzlich notwendig.
Halte dich an diese einfache Regel: Was der nächste Mieter nicht rückstandslos „entfernen“ kann, solltest du vorher abklären. Und wenn du darüber hinaus noch Inspiration brauchst, was rechtlich erlaubt ist, kannst du dich vertrauensvoll an Mietervereine, Mietrechtsportale oder qualifizierte Fachbetriebe wenden.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Genehmigung in der Mietwohnung
Muss ich bei einer neuen Küche den Vermieter fragen?
Wenn du eine reine Modul-Küche (ohne feste Einbauten in Wand oder Boden) einbaust, ist das meist genehmigungsfrei. Komplexe Küchensysteme mit festem Anschluss an Wasser oder Strom brauchst eine Genehmigung.
Kann ich einfach einen anderen Bodenbelag verlegen?
Nur wenn er lose verlegt ist. Verklebter Laminat, Parkett oder Fliesen gelten als bauliche Veränderung und brauchen die Zustimmung des Vermieters.
Darf ich in der Mietwohnung Wände entfernen oder umbauen?
Nein. Jede Veränderung an tragenden oder raumstrukturierenden Elementen ist genehmigungspflichtig – oft sogar komplett unzulässig.
Gilt eine Genehmigung auch für den Nachmieter?
Nein, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche Vereinbarung zur Übernahme. Sonst kann der Vermieter verlangen, alles zurückzubauen.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Du kannst zum Rückbau verpflichtet werden, verlierst eventuell deine Kaution und riskierst Ärger, sogar Kündigung.
Wie formuliere ich einen Antrag auf Genehmigung?
Kurz und klar. Beschreibe die geplante Änderung, nenne Ort, Datum, Beschreibung, Ausführende Firma und bitte um schriftliche Zustimmung.
Quellen:
– Deutscher Mieterbund e.V.
– Bundesgerichtshof (Urteilsdatenbank)
– Stiftung Warentest: Ratgeber Mietrecht
– Verbraucherzentrale Deutschland
– Haus & Grund Deutschland
– Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 535 ff.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen empfehlen wir die Beratung durch eine Mietrechtskanzlei oder einen Mieterverein.
