Wenn die Mietwohnung schimmelt: Wer haftet und was du tun kannst

Wenn plötzlich dunkle Flecken an der Wand auftauchen und es muffig riecht, dann schrillen bei vielen Mieter:innen die Alarmglocken: Schimmelbefall! Was auf den ersten Blick nur wie ein paar unschöne Flecken aussieht, kann schnell zu einem ernsthaften Problem werden – gesundheitlich wie rechtlich. Doch was tun, wenn die Mietwohnung von Schimmel betroffen ist? Wer trägt die Verantwortung? Und welche Schritte solltest du jetzt konkret unternehmen? In diesem Beitrag findest du alle Antworten – verständlich erklärt, mit praktischen Tipps und verlässlichen Quellen.

Schimmel in der Wohnung: Was bedeutet das eigentlich?

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit. Oft reicht schon eine dauerhaft hohe Luftfeuchtigkeit in den Räumen aus – zum Beispiel durch falsches Lüften oder unbemerkte Wasserschäden. Besonders gefährdet sind deshalb Badezimmer, Schlafzimmer oder schlecht gedämmte Altbauten.

Der Schimmel zeigt sich häufig als schwarze, grünliche oder bräunliche Flecken an Wänden, Decken oder hinter Möbeln. Manchmal riecht es modrig oder muffig – das ist ein typisches Anzeichen von Schimmelsporenausbreitung.

Wichtig zu wissen: Schimmel ist nicht nur ein optisches oder bauliches Problem – er kann deine Gesundheit gefährden. Atemwegserkrankungen, Allergien, Kopfschmerzen oder sogar Asthma können die Folge sein, wenn man dauerhaft Schimmelsporen ausgesetzt ist.

Wer haftet bei Schimmel in der Mietwohnung?

Wenn Schimmel in deiner Mietwohnung auftritt, stellt sich schnell die Frage: Wer trägt die Verantwortung – Mieter:in oder Vermieter:in? Die Antwort hängt immer vom Einzelfall ab. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei möglichen Ursachen:

1. Baumängel oder Bauschäden – Vermieter in der Pflicht

Wenn der Schimmel durch einen baulichen Mangel verursacht wurde – zum Beispiel durch eine defekte Außenwand, undichte Fenster oder mangelnde Dämmung – ist der Vermieter bzw. die Vermieterin in der Verantwortung.

Zur Erinnerung: Vermieter:innen sind gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in einem „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu halten (§ 535 BGB).

2. Falsches Lüften oder Heizen – Mieter in der Pflicht

Anders sieht es aus, wenn das Nutzerverhalten die Ursachen liefert, etwa durch dauerhaftes Unterlassen von Lüften oder Heizen. Auch das Aufstellen großer Schränke direkt an Außenwänden kann ein Risiko darstellen, da dort die Luft nicht zirkulieren kann – und sich schnell Feuchtigkeit sammelt.

Ob du als Mieter:in tatsächlich falsch gehandelt hast, muss im Zweifel nachgewiesen werden. Eine pauschale Schuld gibt es nicht – häufiger landen solche Fälle vor Gericht.

So handelst du richtig bei Schimmelbefall

Je früher du aktiv wirst, desto besser. Wenn du Schimmel in deiner Wohnung entdeckst, solltest du folgende Schritte beachten:

• Dokumentiere den Befall: Mache Fotos von der betroffenen Stelle, notiere Datum, Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit. Je detaillierter, desto besser – das hilft später bei der Beweissicherung.
• Informiere den Vermieter oder die Hausverwaltung schriftlich: Setze eine Frist zur Beseitigung (meist 14 Tage) und fordere konkrete Schritte ein. E-Mails reichen übrigens oft nicht aus – besser per Einschreiben oder Fax.
• Vermeide weitere Schäden: Öffne regelmäßig die Fenster (Stoßlüften!) und sorge für ausreichendes Heizen. Auch das Versetzen von Möbeln kann helfen, die Luftzirkulation zu verbessern.

Übrigens:

Falls du dir unsicher bist, ob der Schimmel durch einen Baumangel oder durch dein eigenes Verhalten entstanden ist, lohnt sich ein Gutachten durch einen Sachverständigen. In vielen Fällen kann das auch über die Rechtsschutzversicherung abgerechnet werden.

Willst du mehr zu deinen Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit Schimmel in der Mietwohnung wissen? Dann empfehlen wir dir folgenden Artikel:
Schimmel in der Mietwohnung: Rechte und Pflichten für Mieter:innen.

Kann man die Miete mindern, wenn es schimmelt?

Ja, das ist grundsätzlich möglich – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Voraussetzung ist eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den Schimmel.

Wie hoch darf die Minderung ausfallen? Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Gerichte sprechen je nach Ausmaß des Befalls und betroffener Räume zwischen 5 % und 100 % zu. So wurde beispielsweise bei starkem Schimmelbefall im Schlafzimmer eine Minderung von 20–25 % anerkannt.

Wichtig: Die Mietminderung ist kein „Druckmittel“, sondern ein rechtliches Instrument. Sie muss immer korrekt berechnet und kommuniziert werden – idealerweise nach rechtlicher Beratung.

Vorgehen im Überblick:

• Schriftliche Erstattung der Mängelanzeige an Vermieter:in
• Fristsetzung zur Mängelbeseitigung
• Gleichzeitige Ankündigung der Mietminderung (z. B. ab dem nächsten Monat)

Solange Ursache und Verantwortung nicht eindeutig geklärt sind, ist Vorsicht geboten. Denn eine unrechtmäßige Mietminderung kann zu Zahlungsrückständen führen – mit ernsten rechtlichen Folgen.

Was sagen Gerichte zu Schimmel?

In Bezug auf Schimmel in der Mietwohnung gibt es inzwischen viele Gerichtsurteile. Einige davon helfen, die allgemeine Rechtslage besser einzuschätzen:

• BGH-Urteil vom 05.12.2012 (Az. VIII ZR 152/12): Vermieter:innen müssen beweisen, dass der Schaden nicht auf Baumängel zurückzuführen ist, sofern Schimmel auftritt.
• AG Köln, 2016: Eine Wohnung gilt als mangelhaft, wenn durch Schimmel die gewöhnliche Nutzung eingeschränkt ist – auch wenn der Befall unter Möbelstücken kaum sichtbar ist.
• LG Düsseldorf, 2018: Eine irreführende Bedienungsanleitung zur Beheizungspflicht kann den Vermieter haften lassen – z. B. durch widersprüchliche Hinweise zu Raumtemperaturen.

Die Rechtsprechung zeigt: Das Thema Schimmel ist komplex und stets vom Einzelfall abhängig. Oft lohnt sich eine juristische Einschätzung durch den Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.

Wie kannst du Schimmelbildung vorbeugen?

Mit ein paar einfachen Alltagsmaßnahmen kannst du das Risiko von Schimmel in deiner Wohnung deutlich reduzieren:

• Lüfte regelmäßig: Am besten zwei- bis dreimal täglich durch Stoßlüften (Fenster ganz öffnen für 5–10 Minuten).
• Heize in allen Wohnräumen ausreichend: Auch in selten genutzten Räumen nie unter 16 Grad.
• Verzichte auf Dauerlüften mit gekipptem Fenster: Das verursacht eher Feuchtigkeit als sie zu reduzieren.
• Vorsicht bei Möbeln an Außenwänden: Halte 5–10 cm Abstand zur Wand, damit die Luft zirkulieren kann.
• Luftfeuchtigkeit kontrollieren: Mit einem Hygrometer lässt sich der ideale Wert (zwischen 40 % und 60 %) gut überprüfen.

Tipp: Mehr zur Schimmelvermeidung findest du in unserem umfassenden Ratgeber:
Alle Informationen und Maßnahmen rund um das Thema Schimmel.

Wann lohnt sich professionelle Hilfe?

Manchmal reichen Lüften und Heizen nicht aus – besonders wenn der Schimmel sich schnell ausbreitet oder baubedingte Ursachen vermutet werden. In solchen Fällen ist professionelle Unterstützung sinnvoll.

Ein Schimmelgutachter kann die Ursache feststellen, das Ausmaß bestimmen und konkrete Sanierungsmaßnahmen empfehlen. Wenn du vermutest, dass bauliche Mängel vorliegen, ist das sogar oft die einzige Möglichkeit, das Problem nachhaltig zu lösen.

In ernsten Fällen solltest du dich außerdem an folgende Stellen wenden:

• Mieterverein oder Mieterbund: Unterstützt dich mit rechtlicher Beratung und Schlichtung.
• Gesundheitsamt: Bei gravierenden gesundheitlichen Gefahren durch Schimmel wird in einigen Städten eine Kontrolle vor Ort durchgeführt.
• Rechtsberatung: Ein:e Anwalt/Anwältin für Mietrecht kann deine Ansprüche durchsetzen – z. B. Schadenersatz oder Mietminderung.

Fazit: Schnell handeln lohnt sich

Schimmel in der Mietwohnung ist mehr als nur ein Schönheitsfehler – er kann gesundheitsschädlich sein und Stress mit dem Vermieter verursachen. Aber keine Sorge: Wenn du schnell und richtig reagierst, kannst du viel Ärger vermeiden.

Wichtig ist, dass du den Schimmel dokumentierst, den Vermieter informierst und gegebenenfalls Fachleute hinzuziehst. Eine Mietminderung ist möglich, sollte aber rechtlich sauber begleitet werden. Und: Mit regelmäßigem Lüften und energieeffizientem Heizen kannst du Schimmelbildung häufig vorbeugen.

Wenn du mehr über deine Rechte als Mieter:in und Maßnahmen gegen Schimmel erfahren möchtest, schau gerne in unsere weiterführenden Artikel rein – dort findest du alle wichtigen Infos kompakt zusammengefasst.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist der Vermieter verpflichtet, Schimmel zu entfernen?

Ja, wenn der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde, ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet.

Kann ich die Miete sofort mindern?

Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich – aber nur, nachdem du den Mangel angezeigt und dem Vermieter eine Frist eingeräumt hast.

Was passiert, wenn ich nichts unternehme?

Wird der Befall nicht gemeldet, kann es passieren, dass du einen Teil der Verantwortung übernehmen musst. Außerdem kann sich der gesundheitliche Schaden verschlimmern.

Wie kann ich Schimmel in Zukunft verhindern?

Regelmäßiges Stoßlüften, ausreichendes Heizen und die Kontrolle der Luftfeuchtigkeit helfen effektiv gegen Schimmel.

Muss ich einen Gutachter selbst bezahlen?

Wenn du den Nachweis führen willst, dass der Schimmel durch einen Baumangel verursacht wurde, musst du ein Gutachten oft zunächst selbst beauftragen. In Einzelfällen übernehmen Rechtsschutzversicherungen oder die Vermieter:innen die Kosten – abhängig vom Ergebnis.

Quellen:

• Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.12.2012 – Az. VIII ZR 152/12
• Deutscher Mieterbund (www.mieterbund.de)
• Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit (BMU)
• Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv)
• Stiftung Warentest: Mein Recht als Mieter